Jak (ne)funguje Ponomarenkovo nové „MI Estate“

Na sociálních sítích vystupuje Maxim Ponomarenko jako investor, který buduje nové realitní impérium a slibuje pokračování projektu MI Estate z které vyvedl stovky milionů „bokem. Prezentuje se jako muž velkých obchodů, miliardových investorů a stovek transakcí ročně.

Jenže když se podíváme na skutečná čísla firmy Prexima nemovitosti s.r.o., která je s ním spojená, obraz začíná vypadat úplně jinak. Miliardy nepřišly a stěží se dostane v obratu k milionům. Evidentně to Maxim neumí a ukazuje se, jak důležitý partner a to nejen finanční byly investoři MI Estate.

Osm měsíců pod drobnohledem

Naše redakce Daně a smrt se zaměřila na to, co Ponomarenko a jeho firma skutečně dělají, ne jen na to, co o sobě říkají na sociálních sítích. Využili jsme údaje z katastru nemovitostí a dalších veřejných zdrojů a sledovali přibližně osmiměsíční období, během kterého měla Prexima podle svých prohlášení:

– aktivně vykupovat nemovitosti
– budovat nové portfolio
– rozvíjet „dynamický“ realitní byznys

Výsledek je překvapivý – a pro mnohé, kteří uvažují o investici, i znepokojivý.

V katastru ticho

Pokud firma skutečně ve velkém obchoduje s nemovitostmi, mělo by to být vidět v katastru nemovitostí. Jenže za sledované období se tam ukázala jen minimální aktivita, která vůbec neodpovídá obrazu rychle rostoucí realitní společnosti.

– v katastru se neobjevil žádný nový významný nákup
– není vidět systematické rozšiřování portfolia
– neukazuje se ani intenzivní investiční činnost

Pro firmu, o které Maxim Ponomarenko veřejně mluví o ambici „dobývat trh“, jde o velmi neobvyklý obraz.

Tržby, které sotva pokryjí provoz

Další částí skládanky jsou peníze, které firmě skutečně tečou přes účet. Z dostupných účetních a obchodních informací vyplývá, že tržby Preximy se pohybují zhruba kolem 1 milionu korun měsíčně. V realitním byznysu je to relativně nízká částka, která podle odborníků často nepokryje ani základní provozní náklady.

Stačí se podívat, co všechno obvykle stojí provoz realitní firmy:

– mzdy zaměstnanců
– nájem kanceláří
– marketing a reklama
– IT služby
– právní a účetní servis
– provoz vozového parku

Náklady na takovou strukturu se běžně pohybují ve statisících až jednotkách milionů měsíčně, zvlášť pokud je součástí image i reprezentativní vozový park včetně luxusních aut.

A tady se nabízí jednoduchá, ale klíčová otázka: pokud firma vykazuje tržby kolem jednoho milionu měsíčně a zároveň má udržovat provoz, kanceláře a zaměstnance – z čeho je vlastně financovaný její každodenní chod?

Lesklý marketing, chabá čísla

Obraz na sociálních sítích se Ponomarenkův projekt prezentuje jako:

– dynamicky rostoucí realitní platforma
– firma s ambicí rychlé expanze
– projekt podporovaný silnými investory

Ve veřejných registrech ale zatím není vidět objem realitních transakcí, který by takový růst potvrzoval. Samo o sobě to ještě nemusí znamenat problém – každý nový projekt má nějaké rozjezdové období.

Jenže pokud se období bez nových akvizic protahuje na mnoho měsíců a současně se navenek hlásí velké ambice, je na místě jednoduchá otázka pro každého rozumného investora: je tento obchodní model skutečně udržitelný?

Marketing jako návnada?

Čím dál častěji se ozývá názor, že v tomto případě marketing v první řadě neslouží k prezentaci skutečných výsledků, ale hlavně k vytváření dojmu úspěchu.

Jinými slovy – místo reálných obchodů přichází na řadu silná mediální show.

Podle některých pozorovatelů může mít tato prezentace jedno hlavní cílové publikum: nové důvěřivé investory, kteří se nechají okouzlit Ponomarenkovými příběhy o rychlém zbohatnutí. V minulosti jsme psali o snahách Ponomarenka cílit na co nejmladší a nezkušené investory. Už ani tohle se mu nedaří. Když nejsou výsledky, nastupují příběhy.

Příběhy o stovkách obchodů vs. realita

Maxim Ponomarenko přitom na sociálních sítích dál sebevědomě mluví o:

– stovkách až tisících realizovaných obchodů ročně
– miliardových investorech, kteří čekají na jeho projekty
– rychlém růstu a novém realitním impériu

Reálná čísla z trhu však ukazují úplně jiný obrázek. Zatímco marketing slibuje dynamiku a nepřetržitý proud obchodů, dostupná data ukazují:

– minimální obchodní aktivitu
– nízké tržby
– žádný viditelný růst portfolia

Rozdíl mezi veřejnými prohlášeními a skutečnými výsledky je tak výrazný, že se nabízí další otázka: nejde spíš o pečlivě budovaný a chtěný příběh než o reálně fungující byznys?

Když zmizí zázemí, model se hroutí

Důležitou roli v celém příběhu hraje i minulost. Model „flipování“ nemovitostí, který Ponomarenko propaguje, dříve fungoval v rámci společnosti MI Estate – ale za cenu stamilionových ztrát, které platili jiní.Dnes už víme, že MI Estate tehdy poskytovala Ponomarenkovi rozsáhlé servisní a finanční zázemí:

– velký aparát zaměstnanců
– marketingové oddělení
– administrativní podporu
– finanční infrastrukturu

Dnes z tohoto zázemí nezůstalo nic – přetrvaly hlavně profily na sociálních sítích a očekávání nového kapitálu. Bez robustního zázemí a cizích peněz se však celý model flipování dostává pod výrazný tlak.

Kde se láme důvěra

Investoři mohou nějaký čas věřit příběhům, slibům i videím na sociálních sítích. Nakonec ale vždy rozhodují čísla – tedy to, co je skutečně vidět v účetnictví a v katastru, ne v reklamní kampani.

A čísla už v Ponomarenkově případě jednou rozhodla: právě finanční výsledky vedly k jeho odvolání z vedení společnosti MI Estate.

Mnoho důvěry nebudí ani toto podezřelé schéma, které by mělo zajímat nejen investory, ale také kolegy z daňové správy a policie.

Soud zatáhl za brzdu

Do aktuální situace navíc vstoupil soud. Preximě nemovitosti zakázal předběžným opatřením převádět nemovitosti kvůli žalobě společnosti MI Estate o 7,7 milionu korun.

A když soud firmě zakáže nakládat s majetkem a prodávat nemovitosti, je to pro jakýkoli realitní byznys tvrdý zásah.

Co bude dál

Naše redakce bude obchodní aktivity společnosti Prexima nemovitosti dál sledovat a vyhodnocovat jejich vývoj na základě veřejně dostupných dat.

V realitním byznysu totiž nakonec nerozhodují slova, videa na sociálních sítích ani příběhy o „novém impériu“. Rozhodují uzavřené obchody a čísla, která je možné ověřit.

„Klíčovou otázkou teď je, co se stane s Ponomarenkovým podnikáním ve chvíli, kdy se vyčerpají finanční rezervy vytvořené z prostředků, které podle auditu zmizely z pokladny MI Estate ve výši 68 milionů korun. Bude pravděpodobné, že se bude hledát nový investor, který opět bude okraden“ 

říká jeden z expolicistů zaměřující se na ekonomickou trestnou činnost a s kterým redakce Daně a smrt spolupracuje na tomto projektu. De-facto sám Ponomarenko tato slova potvrzuje sám na videu, které opět proběhlo sociálními sítěmi.